Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotusta uudistetaan – mitä muutos tarkoittaa kunnille ja julkishallinnolle?

Suomessa valmistellaan merkittävää arvonlisäverolain uudistusta, joka koskee kiinteistöinvestointeihin liittyvää verotusta. Hallituksen esitysluonnos on annettu lausuntokierrokselle kesäkuun 10. päivä ja lausuntokierros päättyy elokuussa 2026. Uudistuksen on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2028.

Muutos koskee laajasti myös kuntia, hyvinvointialueita ja muita julkisyhteisöjä, jotka omistavat, rakentavat ja luovuttavat kiinteistöjä. Uudistus tuo mukanaan sekä uusia velvoitteita että mahdollisuuksia verotuksen hallintaan.

Lakiuudistus perustuu Euroopan unionin tuomioistuimen ratkaisuun (ns. Sögård Fastigheter -tuomio), jonka mukaan arvonlisäveron vähennyksen oikaisun vastuu kuuluu yksinomaan sille verovelvolliselle, joka vähennyksen on tehnyt.

Nykyisessä suomalaisessa järjestelmässä tätä vastuuta on voitu siirtää kiinteistön ostajalle tietyissä tilanteissa. Tämä käytäntö ei ole EU-oikeuden mukainen, mikä edellyttää kansallisen lainsäädännön muuttamista.

 

Keskeiset muutokset

 

Tarkistusoikeus ja -velvollisuus eivät enää siirry

Uudistuksen merkittävin muutos on se, että kiinteistöinvestointeihin liittyvän arvonlisäveron vähennyksen tarkistamista koskevaa vastuuta ei enää voi siirtää toiselle osapuolelle.

Jatkossa tämä tarkoittaa, että kun kiinteistö myydään, myyjä joutuu aina itse tekemään mahdolliset arvonlisäveron vähennysten tarkistukset jäljellä olevalta tarkistuskaudelta.

Koska kiinteistön myynti on yleensä arvonlisäverotonta, kiinteistön katsotaan myynnin jälkeen olevan kokonaan sellaisessa käytössä, joka ei oikeuta arvonlisäveron vähentämiseen. Tämän seurauksena myyjän aiemmin tekemät vähennykset voidaan joutua palauttamaan kerralla takaisin valtiolle.

Kuntien kannalta tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kunta vastaa itse kaikista aiemmin tekemistään arvonlisäverovähennyksistä ja kiinteistön luovutuksen yhteydessä mahdolliset vähennykset voidaan joutua oikaisemaan kerralla.

Taloudellinen riski korostuu erityisesti suurissa investoinneissa. Kuntien näkökulmasta tämä korostuu erityisesti suurissa toimitila- ja infrainvestoinneissa, joissa palautettava veron määrä voi olla merkittävä ja vaikuttaa kunnan talouteen kertaluonteisesti.

Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirto ei jatkossa olisi mahdollinen myöskään tilanteessa, jossa kiinteistön käyttöoikeuden haltija luovuttaa käyttöoikeutensa tai jossa kiinteistön käyttöoikeus päättyy.

Tämä muutos yksinkertaistaa sääntelyä, mutta samalla siirtää taloudellista riskiä selkeämmin kiinteistön omistavalle taholle – käytännössä usein kunnalle tai kuntayhtymälle.

 

Uusi mahdollisuus: kiinteistön myynnin vapaaehtoinen verollisuus

Lakiuudistuksessa ehdotetaan otettavaksi käyttöön uusi menettely, jonka tarkoituksena on estää arvonlisäveron kertaantuminen kiinteistökaupoissa. Jatkossa tietyissä tilanteissa kiinteistön myynti voitaisiin myyjän valinnan mukaan käsitellä arvonlisäverollisena.

Verollisuuden valinta olisi vapaaehtoista, ja se voitaisiin tehdä erikseen jokaisen kiinteistökaupan yhteydessä. Valinnan tekeminen edellyttää rekisteröitymistä arvonlisäverovelvolliseksi kyseistä myyntiä varten.

Kun myynti valitaan verolliseksi, kiinteistö katsotaan koko jäljellä olevan tarkistuskauden ajan arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jos kiinteistöinvestointiin liittyvä arvonlisävero on alun perin vähennetty kokonaan, verollinen myynti ei aiheuta lisätarkistuksia kumpaankaan suuntaan. Sen sijaan tilanteissa, joissa vero on vähennetty vain osittain tai ei lainkaan, verollinen myynti voi johtaa myyjälle edulliseen vähennyksen tarkistukseen.

Kuntakentässä tämä luo uuden, aiempaa keskeisemmän päätöksentekotilanteen:
verollisuuden valintaa on arvioitava esimerkiksi toimitila- ja kiinteistökauppojen yhteydessä jo valmisteluvaiheessa.

Verollisuuden valinta rajautuu kuitenkin käyttöönotettuihin rakennuksiin, eikä sitä voi soveltaa uusiin tai vielä käyttämättömiin kohteisiin.

Lisäksi julkisyhteisöillä – kuten kunnilla ja hyvinvointialueilla – on mahdollisuus valita verollisuus myös tilanteissa, joissa toiminta ei ole varsinaista liiketoimintaa, jos verottomuus voisi aiheuttaa kilpailun vääristymistä.

 

Käännetty verovelvollisuus yleistyy kiinteistökaupoissa

Uudistuksessa kiinteistön verolliseksi valittuun myyntiin otetaan käyttöön ostajan käännetty verovelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että arvonlisäveron maksamisesta vastaa jatkossa myyjän sijaan ostaja.

Muutoksen tavoitteena on keventää kiinteistökauppoihin liittyviä rahoitusvaikutuksia. Ostajan ei tarvitsisi maksaa arvonlisäveroa myyjälle, vaan hän ilmoittaisi sekä myynnin veron että siihen liittyvän vähennyksen omassa arvonlisäveroilmoituksessaan. Samalla järjestely vähentäisi veronkiertoriskiä, koska tilanne, jossa myyjä jättää veron maksamatta mutta ostaja tekee vähennyksen, ei olisi mahdollinen.

Kuntien kannalta tämä keventää kiinteistöluovutusten kassavirtaan liittyvää hallintaa, erityisesti suuremmissa kaupoissa.

Käännetty verovelvollisuus olisi pääsääntö kaikissa verolliseksi valituissa kiinteistömyynneissä, eikä siitä voisi sopia toisin. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa ostajana on kunta tai muu julkisyhteisö, joka ei harjoita liiketoimintaa – tällöin verovelvollisuus jää edelleen myyjälle.

 

Kiinteistöinvestoinnin määritelmä laajenee

Kiinteistöinvestoinnin määritelmä säilyy pääosin ennallaan, mutta sitä laajennetaan. Jatkossa kiinteistöinvestointina pidetään myös sellaisen kiinteistön hankintaa, jonka myynti on valittu arvonlisäverolliseksi.

Tämä laajentaa tarkistusjärjestelmän soveltamisalaa.

Tarkistuskausi säilyy kymmenessä vuodessa, mutta tärkeä muutos on, että koska tarkistusvastuu ei siirry ostajalle, verollinen hankinta käynnistää aina uuden 10 vuoden tarkistuskauden ostajalle.

Kuntien osalta tämä korostaa pitkäjänteistä seurantaa. Kiinteistöjen käyttöä ja niihin liittyviä arvonlisäverovähennyksiä on hallittava systemaattisesti koko tarkistuskauden ajan.

 

Yhteenveto

Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksen uudistus on kunnille merkittävä muutos, joka vaikuttaa sekä taloudelliseen suunnitteluun että operatiiviseen toimintaan.

Kuntakentässä vaikutukset ovat merkittäviä erityisesti siksi, että kiinteistöinvestoinnit ovat yleensä euromääräisesti suuria ja kiinteistöjä luovutetaan osana palvelurakenteen muutoksia ja päätöksiä. tehdään usein pitkällä aikavälillä

Oikein hyödynnettynä uusi sääntely tarjoaa kunnille mahdollisuuden hallita verotusta aiempaa joustavammin. Samalla se kuitenkin edellyttää aktiivista valmistautumista ja entistä tarkempaa verotuksellista ohjausta osana kiinteistöjen elinkaaren hallintaa.