Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotusta uudistetaan – merkittäviä muutoksia voimaan 2028

Lakiuudistus perustuu Euroopan unionin tuomioistuimen ratkaisuun (ns. Sögård Fastigheter -tuomio), jonka mukaan arvonlisäveron vähennyksen oikaisun vastuu kuuluu yksinomaan sille verovelvolliselle, joka vähennyksen on tehnyt.

Nykyisessä suomalaisessa järjestelmässä tätä vastuuta on voitu siirtää kiinteistön ostajalle tietyissä tilanteissa. Tämä käytäntö ei ole EU-oikeuden mukainen, mikä edellyttää kansallisen lainsäädäntömme muuttamista.

Keskeiset muutokset

1.      Tarkistusoikeus ja -velvollisuus eivät enää siirry

Uudistuksen merkittävin muutos on se, että kiinteistöinvestointeihin liittyvän arvonlisäveron vähennyksen tarkistamista koskevaa vastuuta ei enää voi siirtää toiselle osapuolelle.

Jatkossa tämä tarkoittaa, että kun kiinteistö myydään, myyjä joutuu aina itse tekemään mahdolliset arvonlisäveron vähennysten tarkistukset jäljellä olevalta tarkistuskaudelta.

Koska kiinteistön myynti on yleensä arvonlisäverotonta, kiinteistön katsotaan myynnin jälkeen olevan kokonaan sellaisessa käytössä, joka ei oikeuta arvonlisäveron vähentämiseen. Tämän seurauksena myyjän aiemmin tekemät vähennykset voidaan joutua palauttamaan jäljellä olevalta tarkistuskaudelta kerralla takaisin valtiolle.

Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirto ei jatkossa olisi mahdollinen myöskään tilanteessa, jossa kiinteistön käyttöoikeuden haltija luovuttaa käyttöoikeutensa tai jossa kiinteistön käyttöoikeus päättyy.

Tämä muutos osaltaan yksinkertaistaa vastuukysymyksiä, mutta voi toisaalta lisätä myyjien taloudellista riskiä.

2.      Uusi mahdollisuus: kiinteistön myynnin vapaaehtoinen verollisuus

Lakiuudistuksessa ehdotetaan otettavaksi käyttöön uusi menettely, jonka tarkoituksena on estää arvonlisäveron kertaantuminen kiinteistökaupoissa. Jatkossa tietyissä tilanteissa kiinteistön myynti voitaisiin myyjän valinnan mukaan käsitellä arvonlisäverollisena.

Verollisuuden valinta olisi vapaaehtoista, ja se voitaisiin tehdä erikseen jokaisen kiinteistökaupan yhteydessä. Valinnan tekeminen edellyttää, että myyjä hakeutuu arvonlisäverovelvollisten rekisteriin kyseistä myyntiä varten.

Kun myynti valitaan verolliseksi, kiinteistön katsotaan olevan koko jäljellä olevan tarkistuskauden ajan sellaisessa käytössä, joka oikeuttaa arvonlisäveron vähentämiseen. Tällä on merkittäviä vaikutuksia myyjän aiemmin tekemiin vähennyksiin. Jos kiinteistöinvestointiin liittyvä arvonlisävero on alun perin vähennetty kokonaan, verollinen myynti ei aiheuta lisätarkistuksia kumpaankaan suuntaan. Sen sijaan tilanteissa, joissa vero on vähennetty vain osittain tai ei lainkaan, verollinen myynti voi johtaa myyjälle edulliseen vähennyksen tarkistukseen.

Verollisuuden valinta on kuitenkin rajattu tiettyihin kiinteistöihin. Se on mahdollista vain silloin, kun myytävä kohde on jo käyttöönotettu rakennus tai sen osa maapohjineen. Uusien tai käyttämättömien rakennusten, sekä sellaisten merkittävästi muutettujen rakennusten, joita ei ole vielä otettu käyttöön, myyntiä ei voi valita verolliseksi. Rajaus perustuu arvonlisäverodirektiivin säännöksiin ja unionin tuomioistuimen oikeuskäytäntöön.

Lisäksi verollisuuden valinta edellyttää, että myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja tai julkisyhteisö, kuten kunta, hyvinvointialue tai valtio. Ostajan puolestaan tulee olla arvonlisäverovelvollinen toimija tai vastaava julkisyhteisö.

Säännöksiä sovellettaisiin myös tilanteisiin, joissa kiinteistön luovutus toteutetaan epäsuorasti esimerkiksi kiinteistöä hallitsevien osakkeiden kauppana. Tällöinkin verollisuuden valinta olisi mahdollista samoin edellytyksin ja rajoituksin kuin suorassa kiinteistökaupassa.

Verollisuus voitaisiin valita kauppakohtaisesti, ja se edellyttää rekisteröitymistä arvonlisäverovelvolliseksi kyseistä myyntiä varten. Rekisteröitymisen ja rekisteristä poistamisen osalta ehdotetaan noudatettavaksi pääsääntöisesti samaa menettelyä kuin mitä nykyisellään sovelletaan kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksen osalta.

3.      Käännetty verovelvollisuus yleistyy kiinteistökaupoissa

Uudistuksessa verolliseksi valittuun kiinteistön myyntiin otettaisiin käyttöön ostajan käännetty verovelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että arvonlisäveron maksamisesta vastaisi jatkossa myyjän sijaan ostaja.

Muutoksen tavoitteena on keventää kiinteistökauppoihin liittyviä rahoitusvaikutuksia. Ostajan ei tarvitsisi maksaa arvonlisäveroa myyjälle, vaan hän ilmoittaisi sekä myynnin veron että siihen liittyvän vähennyksen omassa arvonlisäveroilmoituksessaan. Samalla järjestely vähentäisi veronkiertoriskiä, koska tilanne, jossa myyjä jättää veron maksamatta mutta ostaja tekee vähennyksen, ei olisi mahdollinen.

Käännetty verovelvollisuus olisi pääsääntö kaikissa verolliseksi valituissa kiinteistömyynneissä, eikä siitä voisi sopia toisin. Poikkeuksena ovat kuitenkin harvinaiset tilanteet, joissa ostajana on esimerkiksi kunta, hyvinvointialue tai valtio ilman liiketoimintaa – tällöin veron maksaisi edelleen myyjä.

4.      Kiinteistöinvestoinnin määritelmä laajenee

Uudistuksessa kiinteistöinvestoinnin määritelmä säilyy pääosin ennallaan, mutta sitä laajennetaan. Jatkossa kiinteistöinvestointina pidettäisiin myös sellaisen kiinteistön hankintaa, jonka myynti on valittu arvonlisäverolliseksi. Tämä kasvattaa tarkistusjärjestelmän piiriin kuuluvien investointien määrää.

Tarkistuskausi säilyy edelleen kymmenen vuoden mittaisena. Koska vähennysten tarkistamisvastuuta ei enää voida siirtää myyjältä ostajalle, verollisesti hankitusta kiinteistöstä alkaa ostajalle aina uusi kymmenen vuoden tarkistuskausi.

 

Yhteenveto

Uudistus muuttaa kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksen logiikkaa merkittävästi. Keskeinen muutos on vastuun säilymisen yksiselitteisesti sillä toimijalla, joka on tehnyt alkuperäisen arvonlisäverovähennyksen. Tämä lisää järjestelmän selkeyttä ja EU-oikeuden mukaisuutta, mutta samalla kasvattaa erityisesti myyjien taloudellista riskiä kiinteistöluovutuksissa.

Erityisen keskeinen käytännön muutos on mahdollisuus valita kiinteistön myynti verolliseksi. Tämä tuo markkinoille joustavuutta ja mahdollisuuden optimoida verokohtelua tapauskohtaisesti. Samalla valinta edellyttää aiempaa enemmän verotuksellista suunnittelua, sillä väärä valinta voi johtaa merkittäviin kustannuksiin esimerkiksi kertatarkistusten kautta.

Käännetyn verovelvollisuuden käyttöönotto on puolestaan selkeästi liiketoimintaa helpottava elementti. Se vähentää rahoitustarvetta ja pienentää veroriskejä erityisesti tilanteissa, joissa vastapuolten veronmaksukykyyn liittyy epävarmuuksia.

Uudistus tekee kiinteistöjen arvonlisäverotuksesta aiempaa läpinäkyvämpää ja EU-sääntelyn mukaista, mutta siirtää samalla enemmän vastuuta ja riskiä verovelvollisille toimijoille. Ratkaisevaksi tekijäksi nousee jatkossa oikea-aikainen suunnittelu: oikein hyödynnettynä uusi sääntely tarjoaa mahdollisuuksia, mutta ilman huolellista valmistautumista se voi lisätä kustannuksia ja veroriskejä merkittävästi.