Skeptisyys on sijoituskiinteistöyhtiöiden tilintarkastajalle sekä tärkeä työkalu että haaste

Vilma-Riina Koppanen

Marketing Specialist

Sijoituskiinteistöt ovat globaalisti suurin omaisuusmassa tilinpäätöksissä. Niiden arvostus perustuu IFRS:n mukaan laadituissa tilinpäätöksissä käypään arvoon, ilman ulkopuolista ja yksiselitteistä arvostusinformaatiota. Tämän arvionvaraisen erän raportointia tilintarkastuskertomuksissa tarkastellaan tuoreessa väitöstutkimuksessa.

KTM Tuomas Honkamäen laskentatoimen alaan kuuluva väitöskirja Audit Quality in the Investment Property Sector tarkastettiin kesäkuussa 2022 Tampereen yliopiston johtamisen ja talouden tiedekunnassa. Haastattelimme Greenstep Academyn laskentatoimen pääkouluttajanakin toimivaa Honkamäkeä väitöstutkimuksesta.

Aineistonaan eurooppalaisten sijoituskiinteistöyhtiöiden tilinpäätöksiä ja tilintarkastuskertomuksia, Honkamäki perehtyi tilintarkastajien raportointikäytäntöihin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tarkastamisen osalta.

Pitkäaikainen haave toteen

Honkamäellä on lähes 25 vuoden tausta tilintarkastuksen parissa. Tutuksi ovat tulleet niin isojen pörssiyhtiöiden kuin pienempien, käynnistysvaiheen yrityksien tilintarkastajana toimiminen. Kaiken kaikkiaan Honkamäen ura on monipuolinen: tilintarkastusta, talousaiheiden kouluttamista, kirjanpitolautakunnan jäsenyyttä, kirjojen kirjoittamista ja tenttien laatimista.

Jo Honkamäen valmistuessa maisteriksi 1999, tuntui tohtorintutkinnon suorittaminen houkuttelevalta ajatukselta. Työelämä vei kuitenkin mukanaan, kunnes kesällä 2017 Honkamäki sai sähköpostin professori Hannu Ojalalta.

– Ojala kysyi, olisinko kiinnostunut. Sanoin samalta istumalta, että olen, kuvaa Honkamäki tohtorinopintojen polun alkua.

Musta laatikko auki – tilintarkastajan raportointi tarkastelussa

Kansainvälinen tilinpäätösnormisto IFRS sallii sijoituskiinteistöjen arvostamisen käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksella on siis suora tulosvaikutus, ja riski tämän hyödyntämiseen tilinpäätöksen laatijan kannalta edullisesti on olemassa.

– Kun kiinteistösijoitusyhtiöissä kiinteistömassa on keskimäärin noin 80 % taseen loppusummasta, voi marginaalinenkin muutos perusoletuksissa vaikuttaa yrityksen tulokseen merkittävästi, kuvaa Honkamäki.

Vuonna 2016 voimaan tullut säännös muutti julkisten yhtiöiden tilintarkastuskertomusta avaten "mustan laatikon”. Haastattelututkimuksin runsaasti tutkittua tilintarkastuksen aluetta oli nyt mahdollista tutkia myös tilastollisin menetelmin. Uransa aikana runsaasti kiinteistöyhtiöiden kanssa tekemisissä ollut ja käyvän arvon haasteet tunteva Honkamäki päätti tarttua aiheeseen.

Tilaa skeptisyydelle ja johdon arvioiden haastamiselle

Väitöstutkimuksen annista tilintarkastajille Honkamäki nostaa esiin kaksi asiaa: johdon arvioiden haastamisen ja skeptisyyden harjoittamisen. Tilintarkastajan tulisi pohtia, kuinka hän osoittaa, että arviota lähestyttäessä on toimittu skeptisesti. Lisäksi on pohdittava, miten välttyä vain kaavamaisesti validoimasta johdon tekemää arviota, sillä siihen liittyy omat haasteensa.

Kiinteistön arvo perustuu lukuisaan määrään eri muuttujia, kuten sijainti, vuokrausaste ja kulut. Siksi voi olla vaikea tunnistaa yksittäistä tekijää, jossa on mahdollisesti johdon vinoumaa. Jos tarkastus muistuttaa tarkistuslistan täyttämistä, jää kokonaisarvio tekemättä. Jokainen yksittäinen asia näyttää järkevältä, mutta onko kokonaisuus osatekijöiden tavoin sopivassa haarukassa. Löytyykö sille riittävästi evidenssiä, että käypä arvo on kohdillaan?

Väitöstutkimuksen tulokset osoittavat, että tilintarkastajat eivät erityisesti painota skeptisyyttä tilintarkastuskertomuksessaan, vaan tilintarkastuskertomukset sisältävät enemmän standarditekstiä. Tieto ei ole tällöin yksilöityä ja juurisyiden nimeäminen voi jäädä vähemmälle. Esimerkiksi, vain alle 10 prosenttia raportoi, että johdolla voi olla kannustin vääristää tilinpäätöksen lukuja.

Laadukas johdon arvion haastaminen edellyttää ammatillista osaamista ja toimialaosaamista. Kyse on kovan työn ohella kyvykkyydestä osoittaa, että olettamukset on todellisuudessa myös haastettu. Väitöstutkimuksessa havaittiinkin, että vain noin kolmannessa tilintarkastuskertomuksista ilmoitettiin johdon linjan haastaminen.

Tilintarkastusyhtiöiden raportointikäytännöissä on eroja

Big4-tilintarkastusyhtiöitä on perinteisesti pidetty laadun mittarina ja hyvin homogeenisenä ryhmänä. Honkamäen väitöskirjatutkimuksen mukaan tämä ei pidä tilintarkastusraportoinnin osalta paikkaansa. Tutkimuksen mukaan Big4-yhtiöiden välillä oli nähtävissä eroja sen suhteen, mitä, kuinka paljon ja minkä tyyppisiä asioita ne raportoinnissaan kuvaavat. Tilintarkastuskertomuksia tarkastellessa on nähtävissä, että osa Big4-yhtiöistä raportoi selvästi enemmän asioita ja toisilla raportointi jää suppeammaksi.

Toisaalta tilintarkastusyhtiöiden välillä on nähtävissä eroja myös verrattaessa Big4-yhtiöitä muihin tilintarkastusyhtiöihin. Raportointiin perustuen on nähtävissä, että Big4-yhtiöt tekevät tiettyjä asioita perusteellisemmin kuin ei-Big4-yhtiöt. Väitöstutkimuksen perusteella eroa on erityisesti siinä, kuinka paljon arvonmääritysasiantuntijoita hyödynnetään. Ero on tilastollisesti erittäin merkitsevä – isot toimistot käyttävät paljon asiantuntijoita pieniin verrattuna.

– Globaalia näkemystä siinä, että joku toinen yhtiö olisi raportoinnin osalta parempi kuin toinen, ei voida antaa. On monia taustalla olevia tekijöitä, jotka selittävät tilastollisesti nähtävissä olevia eroavaisuuksia, selventää Honkamäki.

Osa erosta asiantuntijoiden hyödyntämisessä selittyy Honkamäen mukaan sillä, että Big4-yhtiöt tarkistavat isompia yhtiöitä, jolloin riskit ovat suurempia. Eroja selittävänä tekijänä voidaan nostaa esiin myös se, minkä oikeusjärjestelmän piirissä operoidaan. Kun oikeudenkäynnin riski on suurempi, näkyy se tarkempana raportointina. Skandinaavisessa oikeusympäristössä yhtiöiden välillä ei ole nähtävissä tilastollisesti merkittäviä eroja, Iso-Britanniassa taas raportointi on tarkempaa.


Voit tutustua Tuomas Honkamäen väitöskirjaan Audit Quality in the Investment Property Sector Tampereen yliopiston avoimessa julkaisukirjastossa Trepossa.

Osaamisen vahvistusta talouden asiantuntijoille?

Tutustu koulutuksiimme